Phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư biệt thự nhà vườn tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An
* Tên gọi: Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư biệt thự nhà vườn tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.
* Địa điểm lập quy hoạch: Xã An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.
* Quy mô diện tích: khoảng 555.766m2.
* Cơ quan tổ chức lập quy hoạch: Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Hưng Phát Bến Lức.
* Đơn vị tư vấn: Công ty TNHH Xây dựng Thương mại An Thịnh LA.
* Thời gian lập đồ án quy hoạch: Không quá 09 tháng kể từ ngày nhiệm vụ quy hoạch được phê duyệt.
I. Sự cần thiết và mục tiêu lập quy hoạch
1. Sự cần thiết lập quy hoạch
Nhằm thực hiện chủ trương của UBND tỉnh tại Quyết định số 2489/QĐ-UBND ngày 23/3/2022 về việc chấp thuận cho Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Hưng Phát Bến Lức làm chủ đầu tư dự án Khu dân cư biệt thự nhà vườn tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức.
2. Mục tiêu lập quy hoạch
- Cụ thể hóa quy hoạch chung xây dựng Đô thị Bến Lức, quy hoạch phân khu xây dựng Khu dân cư biệt thự nhà vườn đã được phê duyệt.
- Đáp ứng nhu cầu đô thị hóa tại khu vực và tình hình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn trong giai đoạn tới phù hợp với quy hoạch chung được duyệt.
- Đảm bảo phát triển khu vực theo hướng có không gian kiến trúc hiện đại, hài hoà.
- Làm cơ sở để quản lý xây dựng, phát triển đô thị về sử dụng đất đai, kiến trúc cảnh quan và bảo vệ môi trường.
- Làm cơ sở để thực hiện thủ tục đất đai, cấp phép xây dựng, triển khai dự án đầu tư xây dựng.
II. Các yêu cầu nghiên cứu lập quy hoạch
1. Ranh giới và phạm vi lập quy hoạch
Vị trí khu vực nghiên cứu lập Quy hoạch Khu dân cư Biệt thự Nhà vườn, thuộc xã An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Giới hạn cụ thể như sau:
- Phía Bắc giáp: Khu đô thị Vàm Cỏ Đông (Water Point).
- Phía Nam giáp: Sông Vàm Cỏ Đông
- Phía Đông giáp: Đất khu dân cư hiện hữu.
- Phía Tây giáp: Khu đô thị Vàm Cỏ Đông (Water Point).
Quy mô, diện tích lập quy hoạch: khoảng 555.766m2 (theo Mảnh trích đo địa chính số 01-2023 được Sở Tài nguyên và Môi trường phê duyệt ngày 20/7/2023).
2. Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên và hiện trạng về kinh tế - xã hội; dân số, lao động; sử dụng đất đai; hiện trạng về xây dựng; cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường; khả năng sử dụng quỹ đất hiện có và khu vực lập quy hoạch
- Công tác điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu phải đầy đủ và có tính pháp lý tại thời điểm lập điều chỉnh quy hoạch; cập nhật số liệu mới nhất để phân tích, đánh giá đúng và đầy đủ các điều kiện tự nhiên (địa hình, địa chất, thủy văn,…), hiện trạng sử dụng đất, dân cư, các yếu tố về văn hóa, kinh tế - xã hội, kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường,…để có giải pháp bổ sung, điều chỉnh hợp lý nhằm khai thác sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất, đảm bảo yêu cầu hiệu quả và sử dụng đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, thể hiện được bản sắc, không gian kiến trúc và cảnh quan đặc trưng.
- Đánh giá đầy đủ về vị trí, mối liên hệ vùng, hiện trạng khu vực và các tác động đến dự án.
- Đánh giá thực trạng hệ thống công trình thủy lợi trong khu vực (đi ngang qua và nằm trong Khu quy hoạch); trong đó xác định rõ các tuyến kênh, rạch làm nhiệm vụ tưới, tiêu chính, có đấu nối liên thông việc dẫn nước, thoát nước với khu vực ngoài ranh Khu quy hoạch để từ đó đưa vào quy hoạch giữ lại và cải tạo các tuyến kênh, rạch chính có liên quan thoát nước, dẫn nước với khu vực phía bên ngoài Khu quy hoạch hoặc có giải pháp công trình thay thế đảm bảo cho việc tiêu nước, dẫn nước, không để ngập úng, thiếu nước phục vụ sản xuất và dân sinh chung cho khu vực (cả Khu quy hoạch và phía bên ngoài)
- Cập nhật các dự án đầu tư; các đồ án quy hoạch chi tiết trong khu vực đã được phê duyệt. Các quy định của quy hoạch chung có liên quan đến khu vực quy hoạch.
- Lấy ý kiến thống nhất của Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, UBND huyện Bến Lức về các công trình thủy lợi, hành lang bảo vệ sông, kênh, rạch và các vấn đề khác có liên quan trong quá trình lập đồ án quy hoạch.
- Nghiên cứu, đánh giá hiện trạng lao động nông thôn và có định hướng hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân trong độ tuổi lao động nhằm đảm bảo an sinh xã hội khi triển khai dự án.
- Cần xem xét kỹ điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực đô thị Bến Lức, các dự án lân cận, các dự án liên quan, để có giải pháp đề xuất cơ cấu, tổ chức không gian kiến trúc quy hoạch hợp lý, hài hòa.
- Đánh giá tác động của các dự án xung quanh đối với khu vực dự án, đảm bảo việc kết nối Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, làm cơ sở cho bước lập đồ án với giải pháp kết nối phù hợp, hài hòa.
- Đánh giá công trình thủy lợi trong khu vực (kênh, rạch, đê bao, cống..) để làm cơ sở đề xuất phương án quy hoạch (san lấp, cải tạo..) phù hợp và thực hiện thủ tục thanh lý tài sản kết cấu hạ tầng thủy lợi theo quy định.
- Đánh giá về đất giáo dục tại khu vực dự án và xung quanh, rà soát quy chuẩn về quy hoạch đơn vị ở đô thị để đề xuất quy hoạch đất giáo dục (Xây dựng trường Mầm non và Tiểu học) phù hợp.
3. Tính chất của khu quy hoạch
- Là khu dân cư biệt thự nhà vườn kết hợp thương mại dịch vụ tại cửa ngõ Long An – TP Hồ Chí Minh nhằm thu hút dân cư, thị trường dịch vụ, thương mại trong Đồng bằng sông Cửu Long với vùng TP Hồ Chí Minh.
- Phát triển theo mô hình đô thị xanh, đô thị ven sông có mật độ xây dựng thấp.
4. Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật cơ bản
a) Chỉ tiêu dân số: khoảng 5.800 người (trong quá trình lập đồ án quy hoạch bổ sung các luận cứ và phụ lục tính toán có liên quan).
b) Chỉ tiêu sử dụng đất chính:
- Đất ở: 44,5 - 45,5 m2/ người
- Đất công trình công cộng: 6,3-6,5 m2/ người.
- Đất cây xanh – công viên – mặt nước: 9-10 m2/ người.
- Đất giao thông – bãi đỗ xe: 26%-28%.
- Đất công trình dịch vụ công cộng: các chỉ tiêu sử dụng đất đối với từng loại công trình khi triển khai quy hoạch chi tiết đảm bảo đầy đủ và phù hợp theo bảng 2.4 QCVN 01:2021/BXD và các văn bản pháp lý có liên quan.
c) Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật:
- Chỉ tiêu cấp nước:
+ Sinh hoạt : 250 lít/người/ngày.đêm.
+ Cấp nước CTCC và DV : 2 lít/m2.
+ Tưới cây, rửa đường : 4 lít/m2.
+ Hao hụt, rò rỉ : 10-20%
+ PCCC : theo QCVN 06/2021.
- Chỉ tiêu thoát nước thải : 100 % lượng nước cấp.
- Chỉ tiêu cấp điện:
+ Nhà ở : 10 kW/hộ
+ Dân số : 2 KW/người/ng.đ
+ Thương mại dịch vụ : 30 W/m2 sàn
+ Cây xanh, công viên : 30 W/m2
+ Công cộng khác, dự phòng : 40%
- Rác thải : 1kg/người.ngày.
- Thông tin liên lạc:
+ Nhà ở : 1 máy/Hộ.
+ Dịch vụ, công cộng : 1 máy/100m2.sàn
+ Dự phòng, phát triển : 10-20%
- Chỉ tiêu bãi đỗ xe toàn đô thị : 2,5 m2/người.
Ngoài ra, các chỉ tiêu Hạ tầng kỹ thuật phải tuân thủ theo QCVN 07:2023/BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia - Các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.
5. Tổ chức không gian, phân khu chức năng, kiến trúc cảnh quan
a) Định hướng tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan
- Nghiên cứu các nguyên tắc tổ chức, vị trí các khu chức năng, mối quan hệ về kinh tế - xã hội và kỹ thuật bên trong và bên ngoài khu vực lập quy hoạch chi tiết; xác định rõ các khu vực, các công trình cần giữ lại bảo tồn nguyên trạng, các khu vực, các công trình cần cải tạo chỉnh trang hoặc thay đổi chức năng sử dụng và các khu vực phát triển mới. Xác định, lựa chọn cơ cấu phân khu chức năng (cấu trúc phát triển khu vực quy hoạch chi tiết).
- Nghiên cứu giải pháp bảo vệ, tôn tạo cảnh quan sông Bến Lức, bố trí đường giao thông cảnh quan cặp sông Bến Lức. Cần nghiên cứu quy hoạch theo hướng lựa chọn mật độ xây dựng hợp lý, thành phần, tỷ lệ chiếm đất cây xanh, mặt nước hài hòa với tự nhiên, trong điều kiện biến đổi khí hậu và nước biển dâng.
- Quan tâm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nhất là về giao thông với các dự án xung quanh khu vực nghiên cứu quy hoạch, đảm bảo đồng bộ và thống nhất theo quy hoạch phân khu được duyệt. Khớp nối quy hoạch với các dự án đang triển khai thực hiện. Đặc biệt quan tâm đến việc kết nối hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sự hài hòa của kiến trúc, cảnh quan, khu quy hoạch mới và khu đô thị hiện có.
- Khớp nối quy hoạch với các dự án đang triển khai thực hiện. Chú ý tính kết nối, nhu cầu sử dụng từng giai đoạn của cư dân trong khu quy hoạch để có giải pháp, lộ trình đầu tư, xây dựng các công trình phúc lợi công cộng hợp lý, đảm bảo đáp ứng yêu cầu của dân cư trong khu quy hoạch, không lãng phí nguồn lực.
- Xác định nguyên tắc, đề xuất giải pháp tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan, sử dụng đất và hạ tầng Xã hội, hạ tầng Kỹ thuật đối với từng khu chức năng, từng tuyến phố, trục đường chính, khu vực không gian mở, không gian công cộng, khu vực điểm nhấn trong khu Quy hoạch, các quy định về sử dụng đất.
- Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan khu vực nghiên cứu đảm bảo được yếu tố hiện đại, thẩm mỹ, hài hòa với khu vực xung quanh, phù hợp với các quy định và quy chuẩn xây dựng hiện hành.
- Giải pháp kiến trúc, cảnh quan của khu quy hoạch cần đảm bảo yêu cầu về phát triển đô thị bền vững, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, kiến trúc tiêu biểu, giàu bản sắc, xanh, hiện đại, thông minh; hài hòa với cảnh quan xung quanh, với khu đô thị Vàm Cỏ Đông mà vẫn thể hiện được nét riêng độc đáo đối với dự án đang thực hiện.
- Chú trọng hệ thống cây xanh, mặt nước của khu quy hoạch hài hòa với Khu đô thị Vàm Cỏ Đông lân cận và điều kiện tự nhiên, sông nước của sông Vàm Cỏ Đông.
- Nghiên cứu, đề xuất yêu cầu về giải pháp phát triển bền vững, định hướng đô thị thông minh và đô thị loại III cho khu dự án.
- Nghiên cứu, đề xuất đầy đủ chỉ tiêu sử dụng đất cho từng loại đất trong khu quy hoạch vào thuyết minh nhiệm vụ.
- Nghiên cứu, đề xuất về tái định cư đối với khu quy hoạch.
b) Định hướng phân khu chức năng
Dựa trên các yếu tố về điều kiện tự nhiên, hiện trạng và các dự báo, định hướng phát triển theo quy hoạch cấp cao, dự kiến phân khu chức năng chính như sau:
- Khu vực ở (Nhà ở, tái định cư);
- Khu vực công cộng – dịch vụ;
- Khu vực công viên cây xanh.
c) Định hướng quy hoạch sử dụng đất
- Yêu cầu sử dụng đất đồ án tuân thủ theo các quy định trong tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành về các chỉ tiêu như diện tích, mật độ xây dựng, tầng cao xây dựng, khoảng lùi.
- Yêu cầu về luận cứ xác định quy mô dân số cho dự án để làm cơ sở xác định các chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu về công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; nhu cầu, vị trí bố trí tái định cư trong dự án; phương án di dời mồ mả khi triển khai dự án. Vị trí tái định cư đề nghị bố trí tại vị trí thuận lợi, đảm bảo sự đồng thuận của người dân.
- Yêu cầu về việc cụ thể hóa quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.
- Yêu cầu kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với các dự án xung quanh, tạo sự kết nối đồng bộ trong toàn khu vực.
- Xác định nhu cầu sử dụng đất.
- Đảm bảo các quỹ đất tái định cư cho người dân trong ranh quy hoạch.
- Bố trí các quỹ đất hợp lý.
6. Hạ tầng kỹ thuật
a) Chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng, thoát nước mưa
- Điều tra, khảo sát và phân tích, đánh giá hiện trạng đất xây dựng, thoát nước trong khu vực.
- Cần đảm bảo tuân thủ theo quy hoạch chung được phê duyệt, đồng thời cần tính đến việc thoát nước cho các khu vực xung quanh.
- Đánh giá tổng hợp và lựa chọn đất xây dựng, đồng thời, xác định cốt xây dựng khống chế của từng khu vực và toàn khu.
- San nền để tạo mặt bằng xây dựng cần tôn trọng địa hình tự nhiên; Xác định các lưu vực; Hướng thoát nước tùy theo địa hình cụ thể để có giải pháp phù hợp với từng khu vực.
- Chú ý giải pháp thoát nước mưa, ảnh hưởng của triều cường do cao độ địa hình của khu đất thấp, phía Nam Khu quy hoạch là Sông Vàm Cỏ Đông. Đề xuất các khu vực kè cứng, kè mềm dọc sông Vàm Cỏ Đông.
- Trước mắt cần có giải pháp hợp lý để quy hoạch hệ thống thoát nước mưa và nước bẩn tách riêng, giải pháp xử lý nước bẩn từ khu dân cư ra môi trường tự nhiên đạt quy chuẩn theo quy định.
- Nghiên cứu giải pháp san nền định hướng phù hợp lâu dài, giảm thiểu ảnh hưởng của biến đổi khí hậu.
b) Giao thông
- Điều tra, khảo sát và phân tích, đánh giá hiện trạng giao thông vận tải.
- Dự báo nhu cầu giao thông vận tải hành khách, hàng hoá.
- Dự báo lưu lượng phương tiện trên các tuyến.
- Xác lập mạng lưới giao thông đối ngoại, giao thông đối nội, giao thông tĩnh, việc kết nối với Khu đô thị Vàm Cỏ Đông và kết nối ra nút giao với cao tốc.
- Cao độ mặt đường (hoàn thiện) trong khu quy hoạch phải phù hợp và thống nhất với cao độ chung khu vực và các dự án tiếp giáp.
- Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và cốt khống chế xây dựng cho các trục giao thông chính.
c) Cấp điện
- Điều tra, khảo sát và phân tích, đánh giá hiện trạng cấp điện
- Dự báo nhu cầu điện năng cho toàn khu theo các chỉ tiêu kỹ thuật và tiêu chuẩn xây dựng.
- Xác định nguồn điện và quy mô, vị trí, công suất các nguồn cấp điện.
- Xác định mạng lưới truyền tải điện.
d) Cấp nước
- Điều tra, khảo sát và phân tích, đánh giá hiện trạng cấp nước.
- Dự báo nhu cầu tiêu thụ nước cho sinh hoạt theo các chỉ tiêu kỹ thuật và tiêu chuẩn xây dựng.
- Xác định nguồn nước đạt tiêu chuẩn, giải pháp, quy mô, vị trí, công suất các công trình đầu mối.
- Xác định mạng lưới cấp nước.
- Xác định các biện pháp bảo vệ nguồn nước và sử dụng tài nguyên nước hợp lý, hiệu quả.
đ) Thoát nước thải, rác và vệ sinh môi trường
- Điều tra, khảo sát và phân tích, đánh giá hiện trạng thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường.
- Dự báo lượng nước thải, chất thải rắn sinh hoạt theo các chỉ tiêu kỹ thuật và tiêu chuẩn, quy chuẩn.
- Xác định biện pháp thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn.
- Xác định các công trình xử lý nước thải, chất thải rắn.
- Hệ thống đường dây, đường ống trong khu quy hoạch phải được bố trí ngầm.
- Thu gom và phân loại rác tại nguồn.
e) Thông tin liên lạc
- Điều tra, khảo sát và phân tích, đánh giá hiện trạng thông tin liên lạc.
- Dự báo nhu cầu tiêu sử dụng thông tin của người dân theo các chỉ tiêu kỹ thuật và tiêu chuẩn xây dựng
- Xác định nguồn cấp thông tin đạt tiêu chuẩn, giải pháp, quy mô, vị trí, công suất các công trình đầu mối.
- Xác định mạng lưới cấp thông tin, trạm BTS trong khu vực nghiên cứu.
- Nghiên cứu đối với hệ thống ăng ten, bản đồ thông tin liên lạc theo quy định tại Thông tư số 04/2022/TT-BXD ngày 24/10/2022 của Bộ Xây dựng.
g) Đánh giá môi trường chiến lược
- Phân tích, đánh giá hiện trạng – diễn biến môi trường khi chưa lập quy hoạch: Điều kiện khí hậu – thủy văn; địa hình, địa chất; chất lượng tài nguyên nước, đất, không khí, tiếng ồn; quản lý chất thải; vấn đề văn hóa - xã hội;...Làm cơ sở để so sánh với các biến đổi môi trường khi quy hoạch xây dựng được thực hiện;
- Dự báo tác động và diễn biến môi trường của việc quy hoạch: Đánh giá môi trường chiến lược khi thực hiện dự án quy hoạch nhằm ước tính những tác động tích cực – tiêu cực đến môi trường của khu vực quy hoạch; do đó khẳng định được mức độ của tác động môi trường đến tài nguyên thiên nhiên, hệ sinh thái, chất lượng môi trường sống, môi trường xã hội, sức khỏe cộng đồng tại khu vực quy hoạch và các khu vực lân cận. Từ đó, đề xuất và kiến nghị các biện pháp phòng ngừa, làm giảm nhẹ những tác động xấu, tăng hiệu quả tác động tốt;
- Đề xuất các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu tác động đến môi trường: Đề xuất các giải pháp kỹ thuật để kiểm soát ô nhiễm, phòng tránh, giảm nhẹ thiên tai hay ứng phó sự cố môi trường có thể xảy ra trong thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng;
- Báo cáo đánh giá môi trường chiến lược của khu quy hoạch cùng với các báo cáo quy hoạch xây dựng để định hướng phát triển lâu dài và bền vững toàn bộ môi trường đất, nước, không khí, cuộc sống con người và phát triển hài hoà của hệ sinh thái khu vực quy hoạch và vùng lân cận, phục vụ cho việc phát triển bền vững.
Căn cứ nội dung phê duyệt của Quyết định này, Cơ quan tổ chức lập quy hoạch phối hợp với đơn vị tư vấn lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư biệt thự nhà vườn, xã An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An, đảm đảm bảo phù hợp với nhiệm vụ được duyệt, các quy hoạch có liên quan và tuân thủ đúng các quy định pháp luật hiện hành.
Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức thẩm định đúng trình tự, thủ tục, đảm bảo phù hợp quy hoạch được duyệt và theo đúng quy định pháp luật hiện hành./.