* Chủ đầu tư lập quy hoạch: Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Hưng Phát Bến Lức. 

A. Lý do, sự cần thiết lập đồ án quy hoạch

- Cụ thể hóa Quyết định số 4209/QĐ-UBND ngày 02/5/2024 của UBND tỉnh về phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 Khu dân cư biệt thự nhà vườn tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức và các Quyết định về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án Khu dân cư biệt thự nhà vườn tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức.

B. Nội dung đồ án quy hoạch xây dựng

I. Vị trí, giới hạn, diện tích

1. Ranh giới và phạm vi lập quy hoạch

Khu vực lập quy hoạch thuộc địa bàn xã An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An, có vị trí tiếp giáp như sau:

- Phía Đông giáp      : Khu dân cư hiện hữu và đường tỉnh 830;

- Phía Tây giáp         : Khu đô thị Vàm Cỏ Đông;

- Phía Nam giáp       : Sông Vàm Cỏ Đông;

- Phía Bắc giáp         : Khu đô thị Vàm Cỏ Đông.

2. Diện tích lập quy hoạch: 555.766,07 m² (theo Bản trích đo địa chính dự án được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An phê duyệt ngày 11/12/2024).

II. Tính chất của khu quy hoạch:

- Là khu dân cư biệt thự nhà vườn kết hợp thương mại dịch vụ tại cửa ngõ Long An – Thành phố Hồ Chí Minh nhằm thu hút dân cư, thị trường dịch vụ, thương mại đồng bằng sông Cửu Long với Thành phố Hồ Chí Minh.

- Là khu đô thị mới có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, định hướng phát triển theo mô hình đô thị ven sông có mật độ xây dựng thấp.

III. Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chính:

1. Chỉ tiêu dân số: Khoảng 5.800 người

2. Chỉ tiêu sử dụng đất:

a) Chỉ tiêu sử dụng đất đơn vị ở

b) Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

- Cấp nước:

+ Nước sinh hoạt                             : 250 lít/người/ngày đêm.

+ Công trình hạ tầng – xã hội            : 5 lít/m² sàn/ngày đêm.

+ Trường Trung học cơ sở                : 25 lít/học sinh.ngày đêm .

+ Trường tiểu học                            : 25 lít/cháu.ngày đêm.

+ Trường mầm non                          : 80 lít/cháu.ngày đêm.

+ Nước tưới vườn hoa, công viên      : 4 lít/m²/ngày đêm.

+ Nước rửa đường                            : 0,4 lít/m²/ngày đêm.

- Thoát nước thải và vệ sinh môi trường:

Lưu lượng nước thải                         : 100% lưu lượng nước cấp sinh hoạt.

- Cấp điện:

+ Sinh hoạt                                      : 10 kW/hộ.

+ Công trình công cộng                    : 30 W/m² sàn.

+ Hạ tầng kỹ thuật                           : 20 W/m² sàn.

+ Giao thông                                    : 1,0 W/m²

+ Công viên, cây xanh                      : 0,5 W/m²

- Rác thải                                          : 1,0 kg/người.ngđ.

- Thông tin liên lạc:

+ Nhà ở                                             : 1 Thuê bao/hộ

+ Công trình công cộng                    : 1 Thuê bao/100m² sàn

+ Hạ tầng kỹ thuật                             : 1 Thuê bao/100m² sàn

- Bãi đỗ xe                                         : 25 m²/chỗ.

IV. Quy hoạch không gian kiến trúc, cảnh quan

V. Phân khu chức năng và các chỉ tiêu xây dựng.

1. Đất xây dựng công trình nhà ở: Diện tích 261.542,30 m², chiếm 47,06%; gồm đất ở liên kế, đất ở biệt thự, đất ở tái định cư:

a) Đất ở liên kế:

- Tổng diện tích     : 69.748,74 m².

- Tổng số lô đất     : 470 lô.

- Tầng cao             : 4-5 tầng (theo bảng thống kê từng mẫu nhà).

- Mật độ xây dựng: từng lô đất phải tuân thủ mật độ theo quy chuẩn xây dựng, quy định tại Bảng 2.8 Quy chuẩn QCVN 01:2021 (Theo bảng thống kê chi tiết của thuyết minh và bản vẽ).

- Hệ số sử dụng đất: cụ thể theo bản vẽ QH04 và bảng thống kê chi tiết trong thuyết minh.

- Chỉ giới xây dựng: 2-3 m so với chỉ giới đường đỏ (cụ thể theo bản vẽ QH08), trong đó khoảng lùi trước 3m, khoảng lùi hông 2m (lô giáp đường), khoảng lùi sau 2m.

b) Đất ở biệt thự:

- Tổng diện tích     : 170.802,85 m².

- Tổng số lô đất     : 533 lô.

- Tầng cao             : 3-4 tầng (theo bảng thống kê từng mẫu nhà).

- Mật độ xây dựng: từng lô đất phải tuân thủ mật độ theo quy chuẩn xây dựng, quy định tại Bảng 2.8 Quy chuẩn QCVN 01:2021 (Theo bảng thống kê chi tiết của thuyết minh và bản vẽ).

- Hệ số sử dụng đất: cụ thể theo bản vẽ QH04 và bảng thống kê chi tiết trong thuyết minh.

- Chỉ giới xây dựng: 2-3 m so với chỉ giới đường đỏ (theo bản vẽ QH08), trong đó khoảng lùi trước 3m, khoảng lùi hông 2m (lô giáp đường), khoảng lùi sau 2m.

c) Đất ở tái định cư:

- Tổng diện tích    : 20.990,71 m².

- Tổng số lô đất    : 201 lô.

- Tầng cao             : 4 tầng.

- Mật độ xây dựng: từng lô đất phải tuân thủ mật độ theo quy chuẩn xây dựng, quy định tại Bảng 2.8 Quy chuẩn QCVN 01:2021 (Theo bảng thống kê chi tiết của thuyết minh và bản vẽ).

- Hệ số sử dụng đất: cụ thể theo bản vẽ QH04 và bảng thống kê chi tiết trong thuyết minh.

- Chỉ giới xây dựng: 2-3 m so với chỉ giới đường đỏ (cụ thể theo bản vẽ QH08), trong đó khoảng lùi trước 3m, khoảng lùi hông 2m (lô giáp đường), khoảng lùi sau 2m.

* Nhà ở xã hội: Không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đối với dự án theo ý kiến của UBND huyện Bến Lức tại văn bản số 9542/UBND-KT&HT ngày 14/8/2023 và văn bản số 15740/UBND-KT&HT ngày 12/12/2023.

2. Đất công trình công cộng: diện tích 37.033,25 m², chiếm 6,66% diện tích lập quy hoạch, cụ thể với các thông số như sau:

- Đất giáo dục (các quy định chi tiết theo quy định quản lý đính kèm):

+ Giai đoạn 1: Trường mầm non kí hiệu GD-2a (có diện tích 2.053,08m²; mật độ xây dựng 40%; tầng cao 3 tầng; Hệ số sử dụng đất 1,2; mật độ cây xanh 30%); trường tiểu học kí hiệu GD-2c (có diện tích 2.301,87m²; mật độ xây dựng 40%; tầng cao 3 tầng; Hệ số sử dụng đất 1,2; mật độ cây xanh 30%); trường THCS kí hiệu GD-2b (có diện tích 3.193,77 m²; mật độ xây dựng 40%, tầng cao 3 tầng; hệ số sử dụng đất 1,2; mật độ xây cây xanh 30%).

+ Giai đoạn 2: trường mầm non kí hiệu GD-1a (có diện tích 1.433,17m²; mật độ xây dựng 40%; tầng cao 3 tầng; Hệ số sử dụng đất 1,2; mật độ cây xanh 30%); trường tiểu học kí hiệu GD-1b (có diện tích 1.481,33m²; mật độ xây dựng 40%; tầng cao 3 tầng; Hệ số sử dụng đất 1,2; mật độ cây xanh 30%).

- Đất y tế (các quy định chi tiết theo quy định quản lý đính kèm): trong giai đoạn 1 (có diện tích 1.174,34m²; mật độ xây dựng 40%; tầng cao 2 tầng; Hệ số sử dụng đất 0,8; mật độ cây xanh 30%).

- Đất văn hóa – thể dục thể thao (các quy định chi tiết theo quy định quản lý đính kèm): có diện tích 11.227,18m²; mật độ xây dựng 15%; tầng cao 2 tầng; Hệ số sử dụng đất 0,3; mật độ cây xanh 30%. Trong đó, đất sân chơi, sân luyện tập có diện tích 6.000m²; mật độ xây dựng 15%.

- Đất thương mại dịch vụ (các quy định chi tiết theo quy định quản lý đính kèm):

+ Giai đoạn 1: đất thương mại-dịch vụ kí hiệu TM-03 (có diện tích 1.659,48m²; mật độ xây dựng 40%; tầng cao 3 tầng; Hệ số sử dụng đất 1,2); đất thương mại-dịch vụ kí hiệu TM-04 (có diện tích 10.491,56m²; mật độ xây dựng 40%; tầng cao 3 tầng; Hệ số sử dụng đất 0,6).

+ Giai đoạn 2: đất thương mại-dịch vụ kí hiệu TM-01 (có diện tích 1.016,12m²; mật độ xây dựng 40%; tầng cao 3 tầng; Hệ số sử dụng đất 1,2); đất thương mại-dịch vụ kí hiệu TM-02 (có diện tích 1.001,43m²; mật độ xây dựng 40%; tầng cao 3 tầng; Hệ số sử dụng đất 1,2).

3. Đất cây xanh, mặt nước:

+ Đất cây xanh đô thị: diện tích 29.391,36 m²; mật độ xây dựng 5%; tầng cao 1 tầng; hệ số sử dụng đất 0,05.

+ Đất cây xanh đơn vị ở: diện tích 34.748,93 m²; mật độ xây dựng 5%; tầng cao 1 tầng; hệ số sử dụng đất 0,05.

+ Đất mặt nước: diện tích 18.711,73 m²  (bao gồm mặt nước cảnh quan và kênh rạch cải tạo).

4. Đất hạ tầng kỹ thuật:

Bố trí quỹ đất xây dựng hạ tầng với diện tích 813,45 m² có, trong đó: trạm xử lý nước thải vị trí góc phía Đông Nam dự án với diện tích 765,45 m², 03 trạm BTS với diện tích 48 m². Đối với trạm xử lý nước thải sẽ xử lý chất lượng nước đạt tiêu chuẩn cột A trước khi xả ra nguồn tiếp nhận. Trạm xử lý nước thải được xây ngầm dưới mặt đất và bố trí cây xanh cảnh quan xung quanh. Bố trí 03 trạm BTS phục vụ nhu cầu viễn thông thụ động cho dự án.

5. Đất giao thông, sân bãi:

- Đất giao thông trong dự án bao gồm đất lòng đường, đất vỉa hè, đất sân bãi. Tổng diện tích đất giao thông, bãi đỗ xe dự án là 151.285,96 m² chiếm 27,22% tổng diện tích toàn dự án.

- Giao thông đối ngoại: dự án có tuyến đường An Thạnh – Gò Xoài kết nối với đường ĐT.830 sẽ là tuyến giao thông đối ngoại giai đoạn trước mắt. Trong tương lai, dự án đề xuất 2 điểm kết nối với khu dân cư liền kề (Khu đô thị Vàm Cỏ Đông) tại các điểm đấu nối trên đường D3 và D6 (thể hiện tại bản vẽ QH08).

- Giao thông dự án: Giao thông trong dự án gồm các tuyến đường có lộ giới 13m, 15m, 16m, 20m.

- Đất bãi đỗ xe: Tổng diện tích bãi xe toàn dự án là 14.569,15 m².

- Bến cập tàu: quy hoạch đề xuất 01 bến cập tàu phục vụ nhu cầu giao thông đường thủy cho người dân trong dự án. Quy mô bến tàu này đề xuất loại III với khả năng tiếp nhận số lượng khách nhỏ hơn 30.000 người/năm, khả năng tiếp nhận phương tiện chở khách có quy mô nhỏ hơn 30 khách. Kết cấu bến cập tàu là bê tông cốt thép hoặc thép, bến có thanh chắn, tay vịn an toàn cao tối thiểu 1m (những đề xuất này chỉ được thực hiện sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt)

6. Đất cây xanh cách ly:

Đất cây xanh cách ly trong dự án gồm đất cây xanh cách ly dọc sông Vàm Cỏ Đông diện tích khoảng 20.631,84 m², kết hợp một số công trình tạm, công trình thể thao ngoài trời và đất cây xanh cách ly trạm xử lý nước thải có diện tích 1.607,25 m².

VI. Quy hoạch sử dụng đất

- Đất ở :        261.542,30 m²                (47,06 %);

+ Nhà ở liên kế (470 lô)     :   69.748,74 m²

+ Nhà ở biệt thự (533 lô)  :       170.802,85 m²

+ Nhà ở tái định cư (201 lô)       :   20.990,71 m²

- Đất công trình công cộng       :   37.033,25 m²              (6,66 %);

+         Đất giáo dục         :  10.463,14 m²

+         Đất thương mại - dịch vụ :   14.168,59 m²

+ Đất y tế      :   1.174,34 m²

+ Đất văn hóa - TDTT      :   11.227,18 m²

                 . Đất trung tâm văn hóa-thể thao:     5.227,18m²

                             . Sân luyện tập        :     3.000m²

                           ^. Sân chơi        :     3.000m²

- Đất cây xanh đơn vị ở   :   34.748,93 m²              (6,25 %);

- Đất mặt nước       :   18.711,73 m²               (3,37%);

- Đất giao thông     :         136.716,81 m²               (24,60 %);

- Đất bãi đỗ xe        :    14.569,15 m²             (2,62 %);

- Đất ngoài đơn vị ở         :    52.443,90 m²        (9,44 %);

+ Đất cây xanh đô thị       :        29.391,36 m²

+ Đất cây xanh cách ly      :        22.239,09 m²

+ Đất hạ tầng kỹ thuật      :        813,45 m²

  Tổng cộng   :        555.766,07 m²       (100,00 %)

VII. Quy hoạch phân lô đất ở: theo thuyết minh và bản vẽ đính kèm.

VIII. Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật:

1. Chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng:

a) San nền:

- Cao độ khống chế nền xây dựng:

- Nội dung:

b) Thoát nước mưa:

- Hệ thống thoát nước mưa được thiết kế tách riêng với nước thải sinh hoạt, theo nguyên tắc tự chảy.

- Sử dụng cống thoát nước bê tông cốt thép để tổ chức thoát nước mưa.

Xây dựng các đường ống thoát nước mưa D400 đến D1800 trên các trục đường chính và đường nội bộ để thu nước mặt.

- Các khu vực trong công trình xây dựng các đường cống thu nước mặt D400 để thu nước chuyển ra các cống chính.

- Toàn bộ nước mưa được thu gom và xả vào rạch nội bộ (02 cửa xả D1000), sông Vàm Cỏ (02 cửa xả D1500 và 01 cửa xả D1800), hệ thống cống thoát nước hiện hữu trên đường ĐT 830.

- Nối cống theo nguyên tắc ngang đỉnh, chiều sâu chôn cống tối thiểu 0,7m.

2. Giao thông:

- Đường DN (Mặt cắt 1a-1a): Mặt đường hai bên rộng 12m, vỉa hè bên trái rộng từ 1,5-8m, vỉa hè bên phải rộng 4m, lộ giới ≥17,5m; (mặt cắt 1b-1b) Mặt đường rộng 12m, vỉa hè hai bên 1,5m, lộ giới 15m.

- Đường D3, D6 (mặt cắt 2-2): mặt đường hai bên rộng 10m, vỉa hè hai bên rộng 4m, dải phân cách 2m, lộ giới 20m.

- Đường N2 (mặt cắt 3-3): mặt đường hai bên rộng 8m, vỉa hè hai bên rộng 4m, lộ giới 16m.

- Các tuyến đường còn lại (mặt cắt 4-4): mặt đường hai bên rộng 7m, vỉa hè hai bên rộng 3m, lộ giới 13m.

- Bãi đỗ xe: 14.569,15 m² (không xây dựng công trình khác ngoài bố trí các ô xe và nhà bảo vệ (nếu có)).

- Quy định về khoảng lùi: xem bản vẽ QH08.

3. Cấp điện:

a) Nguồn điện:

- Nguồn cấp điện: Từ trạm biến áp 110/22kV Bến Lức thông qua các tuyến cáp trung thế hiện hữu trên đường ĐT 830.

b) Nhu cầu cấp điện:

- Tổng nhu cầu cấp điện (sinh hoạt và chiếu sáng): 14.451kVA.

- Cáp trung thế: Xây dựng mới hệ thống cáp trung thế loại cáp đồng bọc XLPE có tiết diện 3x240mm² đi ngầm, kết nối với hệ thống điện khu vực tại nút giao đường DN và đường ĐT 830. Sử dụng mạng lưới vòng vận hành hở để đảm bảo an toàn cấp điện.

- Trạm biến áp phân phối: Xây dựng mới 09 trạm biến áp 22/0,4kV có tổng công suất 15.020kVA. Gam máy biến áp từ 560kVA đến 1250kVA. Sử dụng trạm phòng hoặc trạm hợp bộ trên nguyên tắc đảm bảo an toàn cấp điện và mỹ quan đô thị.

- Cáp hạ thế: Xây dựng mới cáp ngầm hạ thế loại cáp đồng bọc XLPE tiết diện các loại chôn ngầm để cấp điện cho các công trình. Sử dụng mạng lưới vòng vận hành hở để đảm bảo an toàn cấp điện. Bán kính tối đa cáp hạ thế là 300m.

- Nguồn cấp điện chiếu sáng từ các trạm biến áp trong khu quy hoạch.

- Chiếu sáng lối đi, sân bãi: sử dụng đèn Led công suất 70-100W/ 220V, và được đi trên trụ thép tráng kẽm cao 8-12m. Khoảng cách trung bình giữa hai trụ đèn là 30m.

4. Cấp nước:

a) Nguồn nước: Theo Quyết định số 686/QĐ-TTg ngày 13/6/2024 của Thủ Tướng Chính Phủ về phê duyệt Quy hoạch tỉnh Long An thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, Khu hoạch nằm tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức sẽ được cấp nước từ các nhà máy nước khu vực tại vùng 1-phụ lục XI (có phạm vi phục vụ các huyện Đức Huệ, Đức Hòa, Bến Lức (phần phía Đông sông Vàm Cỏ Đông), huyện Cần Đước, Cần Giuộc).

b) Nhu cầu dùng nước

- Tổng nhu cầu dùng nước trong ngày: 2.636 m³/ngày.đêm.

- Phải bố trí lưu lượng cấp nước chữa cháy đúng quy định.

c) Mạng lưới

- Thiết kế mới mạng lưới ống cấp nước Φ100, Φ150, Φ200 cho khu quy hoạch.

- Sử dụng mạng lưới vòng kết hợp cụt để cấp nước đến từng công trình.

- Sử dụng ống HDPE chuyên dùng cho ngành nước làm đường ống cấp nước.

- Ống đi trên vỉa hè hạn chế đi qua mặt cắt ngang đường phố, ngã giao nhau.

- Mạng lưới cấp nước phải kết hợp chặt chẽ với hệ thống thoát nước, cấp điện và ống ngầm khác, để bố trí đường ống hợp lý và an toàn.

- Trên mạng lưới cấp nước bố trí các trụ cứu hoả Φ100 với khoảng cách tối đa giữa 2 trụ là 150m.

5. Thoát nước thải và vệ sinh môi trường:

- Xây dựng trạm xử lý nước thải cục bộ công suất tối đa 1.850 m³/ngày.đêm để xử lý toàn bộ nước thải phát sinh trong khu quy hoạch.

- Nước thải từ các khu vệ sinh trong nhà ở, công trình công cộng phải được xử lý bằng bể tự hoại xây đúng quy cách trước khi xả vào cống thoát nước thải đô thị.

- Nước thải được thu gom triệt để, đưa về trạm xử lý nước thải cục bộ xử lý đạt giá trị cột A QCVN 14:2008/BTNMT sau đó xả và hệ thống thoát nước mưa trên đường N5 và xả ra sông Vàm Cỏ Đông tại cửa xả CX5.

- Hệ thống cống thoát nước thải bao gồm mạng lưới cống và giếng kỹ thuật. Mạng lưới cống được xây dựng trong khu quy hoạch là mạng lưới cống ngầm có đường kính D300, D400, D600. Độ sâu chôn cống tối thiểu (tính từ mặt đất đến đỉnh cống) là 0,7m, độ dốc dọc cống tối thiểu là 1/D. Giếng kỹ thuật vừa là giếng thu nước thải vừa là giếng thăm có kích thước tối thiểu là 1000 mm x 1000 mm bố trí dọc theo cống với khoảng cách theo quy phạm.

- Ngoài ra, để giảm chiều sâu chôn cống, bố trí 01 trạm bơm chuyển bậc để bơm nước thải.

- Sử dụng cống tròn HDPE hoặc cống BTCT để xây dựng hệ thống thoát nước thải.

* Xử lý rác:

- Chỉ tiêu rác thải: 1,0 kg/người. ngày. đêm.

- Tổng lượng rác thải dự kiến của khu quy hoạch: 7,0 tấn/ngày đêm.

- Rác thải sinh hoạt trong khu vực quy hoạch được thu gom đến điểm tập kết chất thải rắn của dự án tại khu đất hạ tầng, cạnh trạm xử lý nước thải và được vận chuyển đến bãi rác chung của tỉnh để xử lý tập trung.

6. Thông tin liên lạc và hạ tầng viễn thông thụ động:

- Nguồn: Từ hệ thống viễn thông khu vực trên đường ĐT 830.

- Nhu cầu: Khoảng 1.600 thuê bao.

- Mạng lưới:

7. Quy hoạch xác định khu vực xây dựng công trình ngầm:

- Khu vực trạm xử lý nước thải lô ký hiệu XLNT.

- Các đường dây đường ống được ngầm trong phạm vi chỉ giới đường đỏ đường giao thông, khu vực phù hợp.

Căn cứ nội dung phê duyệt của Quyết định này, Chủ đầu tư (Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Hưng Phát Bến Lức) có trách nhiệm:

- Khi triển khai dự án phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến các vấn đề thoát nước, vệ sinh môi trường, an toàn giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện hữu của khu vực, đồng thời đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật xung quanh.

- Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày đồ án quy hoạch được phê duyệt, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Hưng Phát Bến Lức phối hợp với UBND huyện Bến Lức, UBND xã An Thạnh thực hiện công bố công khai quy hoạch theo quy định.

- Diện tích và ranh giới quy hoạch căn cứ theo trích đo bản đồ địa chính mới nhất do cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp.

 - Việc cắm mốc giới theo quy định về cắm mốc giới và quản lý mốc giới theo quy hoạch xây dựng..