Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú, xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, tỉnh Long An
* Tên gọi: Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Dự án Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú, xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.
* Địa điểm lập quy hoạch: Xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.
* Quy mô diện tích: Khoảng 85,198 ha.
* Chủ đầu tư lập quy hoạch: Công ty Cổ phần BEHS (Theo Hợp đồng ủy quyền số 01/HĐUQ-BEHS-CVC ngày 15/11/2024 giữa Công ty Cổ phần BEHS và Công ty TNHH Covestcons).
* Đơn vị tư vấn lập nhiệm vụ: Viện Quy hoạch và Kiến trúc Đô thị.
* Thời gian lập đồ án quy hoạch: Không quá 06 tháng kể từ ngày nhiệm vụ quy hoạch được phê duyệt.
I. Lý do và mục tiêu lập quy hoạch
1. Lý do của việc lập quy hoạch
Nhằm cụ thể hóa các nội dung Quyết định số 2022/QĐ-UBND ngày 17/3/2023 của UBND tỉnh về việc phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú tại xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, tỉnh Long An; Quyết định số 11588/QĐ-UBND ngày 11/11/2024 của UBND tỉnh về việc quyết định chấp thuận nhà đầu tư dự án Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú.
2. Mục tiêu lập quy hoạch
- Cụ thể hóa định hướng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú tại xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, tỉnh Long An; đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung Đô thị Bến Lức, tỉnh Long An đến năm 2030, tỷ lệ 1/5.000.
- Tạo lập trung tâm thương mại dịch vụ đa chức năng, làm điểm kết nối trung chuyển thương mại dịch vụ.
- Tạo lập môi trường sống bền vững cho người dân, tạo sức hút phát triển đô thị theo quy hoạch chung đã xác định.
- Làm cơ sở pháp lý cho việc lập các dự án đầu tư xây dựng và quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
II. Các yêu cầu nghiên cứu lập quy hoạch
1. Ranh giới và phạm vi lập quy hoạch
Khu vực lập quy hoạch thuộc địa bàn xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, tỉnh Long An, có vị trí tiếp giáp như sau:
- Phía Đông: Giáp đường tỉnh 830C, đất trồng lúa và dân cư;
- Phía Tây: Giáp khu vực dân cư hiện trạng;
- Phía Nam: Giáp hành lang đường điện cao thế và dự án Dự án giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để bố trí tái định cư đường tỉnh 830E và phát triển khu đô thị tại xã Thanh Phú, huyện Bến Lức;
- Phía Bắc: Giáp đường bê tông hiện trạng và dự án Dự án Khu đô thị sinh thái, thương mại du lịch tại xã Thanh Phú, huyện Bến Lức.
- Quy mô, diện tích lập quy hoạch: Khoảng 85,198ha (trong đó ranh giới lập quy hoạch khoảng 78,874ha; ranh giới đường giao thông đối ngoại khoảng 6,324ha. Diện tích nghiên cứu và thực hiện quy hoạch sẽ được xác định chính xác trong quá trình lập đồ án quy hoạch).
2. Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên và hiện trạng về kinh tế - xã hội; dân số, lao động; sử dụng đất đai; hiện trạng về xây dựng; cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường; khả năng sử dụng quỹ đất hiện có và khu vực lân cận
- Công tác điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu phải đầy đủ và có tính pháp lý tại thời điểm lập quy hoạch. Lưu ý đánh giá đầy đủ về vị trí, mối liên hệ vùng, hiện trạng khu vực và các tác động đến dự án.
- Khảo sát, đánh giá phân tích kỹ các điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, hiện trạng dân cư, lao động, kiến trúc cảnh quan, đất đai, các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, di tích, công trình tôn giáo,... bên trong khu vực quy hoạch và khu vực tiếp giáp làm cơ sở đề xuất phương án quy hoạch.
- Khảo sát đánh giá hiện trạng đường dây điện cao thế. Nghiên cứu bố trí các hạng mục công trình, hành lang cách ly phù hợp.
- Đánh giá tình hình sử dụng đất: đánh giá hiệu quả khai thác quỹ đất và nhu cầu chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất; hiện trạng kiến trúc cảnh quan, các khu vực cảnh quan đặc trưng, kiến trúc đặc trưng, công trình có giá trị; hiện trạng công trình di tích lịch sử văn hóa (chức năng, giá trị sử dụng và giá trị về bảo tồn, văn hóa và lịch sử...).
- Đánh giá tình trạng công trình và khả năng khai thác của hệ thống công trình hạ tầng xã hội trong khu vực, xung quanh khu vực quy hoạch (giáo dục, y tế, cây xanh, chợ...) và hạ tầng kỹ thuật để làm cơ sở quy hoạch phù hợp.
- Đánh giá thực trạng hệ thống công trình thủy lợi trong khu vực (đi ngang qua và nằm trong Khu quy hoạch); trong đó xác định rõ các tuyến kênh, rạch làm nhiệm vụ tưới, tiêu chính, có đấu nối liên thông việc dẫn nước, thoát nước với khu vực ngoài ranh Khu quy hoạch để từ đó đưa vào quy hoạch giữ lại và cải tạo các tuyến kênh, rạch chính có liên quan thoát nước, dẫn nước với khu vực phía bên ngoài Khu quy hoạch hoặc có giải pháp công trình thay thế đảm bảo cho việc tiêu nước, dẫn nước, không để ngập úng, thiếu nước phục vụ sản xuất và dân sinh chung cho khu vực (cả Khu quy hoạch và phía bên ngoài).
- Nghiên cứu xác định tuyến kênh rạch tiêu thoát nước chính, vị trí
điểm đấu nối dự kiến thoát nước vào công trình thủy lợi, đồng thời xác định tuyến kênh, rạch cần san lấp và kênh rạch cần đầu tư nạo vét, mở rộng để đảm bảo tiêu thoát nước.
- Các quy định của quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch.
- Đánh giá về năng suất đất trồng lúa, do diện tích đất lúa trong dự án tương đối lớn; cần có nghiên cứu đánh giá cụ thể việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đề xuất phương án chuyển đổi ngành nghề cho người dân có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi.
- Lấy ý kiến thống nhất của Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, UBND huyện Bến Lức về các công trình thủy lợi, hành lang bảo vệ sông, kênh, rạch và các vấn đề khác có liên quan trong quá trình lập đồ án quy hoạch.
3. Tính chất của khu quy hoạch:
Là khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ tại cửa ngõ Long An – Thành phố Hồ Chí Minh nhằm thu hút dân cư, thị trường dịch vụ, thương mại, vận chuyển lưu trữ hàng hóa trung chuyển trong Đồng bằng sông Cửu Long với vùng Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản
a) Chỉ tiêu dân số: khoảng 4.800 người (trong quá trình lập đồ án quy hoạch bổ sung các luận cứ và phụ lục tính toán có liên quan).
b) Chỉ tiêu sử dụng đất chính:
- Chỉ tiêu đất đơn vị ở: 28,00 - 45,00 m2/người.
- Chỉ tiêu đất cây xanh: ≥2 m2/người (đơn vị ở phải có tối thiểu một công viên, vườn hoa với quy mô tối thiểu là 5 000m2 và đảm bảo cho các đối tượng dân cư trong đơn vị ở (đặc biệt là người cao tuổi và trẻ em) đảm bảo tiếp cận sử dụng theo QCVN 10:2014/BXD. Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi phục vụ nhóm nhà ở với bán kính phục vụ không > 300m).
- Đất công trình dịch vụ công cộng: các chỉ tiêu sử dụng đất đối với từng loại công trình khi triển khai quy hoạch chi tiết đảm bảo đầy đủ và phù hợp theo bảng 2.4 QCVN 01:2021/BXD.
c) Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật:
- Chỉ tiêu cấp nước:
Nước sinh hoạt: ≥ 125 lít/người.ngày đêm.
- Chỉ tiêu cấp điện:
+ Cấp điện sinh hoạt: 5kW/căn.
+ Cấp điện công trình công cộng, dịch vụ: 0,03kW/m2 sàn.
+ Cấp điện chiếu sáng đường phố: 1W/m2.
+ Cấp điện chiếu sáng công viên, vườn hoa: 0,5W/m2.
- Tiêu chuẩn nước thải:
+ Tiêu chuẩn: lưu lượng nước thải ≥ 80% lưu lượng nước cấp sinh hoạt.
+ Nước thải được xử lý đạt tiêu chuẩn quy định trước khi thải ra sông, rạch.
- Rác thải: 0,9kg/người.ngày.
5. Đề xuất quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất và thiết kế đô thị
a) Đề xuất quy hoạch
- Các quy định của quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch.
- Nghiên cứu các nguyên tắc tổ chức, vị trí các khu chức năng, mối quan hệ về kinh tế - xã hội và kỹ thuật bên trong và bên ngoài khu vực lập quy hoạch chi tiết; xác định rõ các khu vực, các công trình cần giữ lại bảo tồn nguyên trạng, các khu vực, các công trình cần cải tạo chỉnh trang hoặc thay đổi chức năng sử dụng và các khu vực phát triển mới. Xác định, lựa chọn cơ cấu phân khu chức năng (cấu trúc phát triển khu vực quy hoạch chi tiết).
- Khớp nối quy hoạch với các dự án đang triển khai thực hiện.
- Các khu dân cư hiện hữu: cải tạo chỉnh trang theo xu hướng nhà ở hiện đại, nâng cao chất lượng môi trường sống cho người dân đô thị.
- Cần luận chứng, đề xuất giải pháp kiến trúc cảnh quan, công trình điểm nhấn và các điểm nút quan trọng,…
- Khuyến khích: tận dụng địa hình để phát triển không gian xanh sinh thái; Khai thác loại nhà ở sinh thái, hiện đại, thấp tầng, xây dựng các khu ở mới là nhà vườn, biệt thự, nhà phố.
- Hạn chế: tác động vào hiện trạng địa hình, cảnh quan trong khu vực.
- Phân tích so sánh, lựa chọn phương án.
- Rà soát, xác định vị trí bố trí đất tái định cư, mồ mả và nhà ở xã hội theo quy định. Về bố trí tái định cư đề nghị UBND huyện Bến Lức sẽ kiểm tra và rà soát, xác định nhu cầu lô nền cần để bố trí tái định cư tại chỗ cho dự án cụ thể trong đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Vị trí đất tái định cư đề nghị nghiên cứu bố trí ở vị trí thuận lợi nhằm tạo sự đồng thuận của người dân trong quá trình thực hiện dự án, trong đó có vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
- Về nhà ở xã hội: Căn cứ Quyết định số 63/2024/QĐ-UBND ngày 05/12/2024 của UBND tỉnh Long An quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại IV, loại V trên địa bàn tỉnh Long An. Hiện nay, đối với Dự án Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú nằm trên địa bàn xã Thanh Phú không thuộc phạm vi đô thị loại IV, loại V vì vậy không bắt buộc phải bố trí Nhà ở xã hội trong phạm vi dự án. Khi triển khai đồ án quy hoạch chi tiết, cần lấy ý kiến bằng văn bản của UBND huyện Bến Lức về việc xác định nhu cầu và điều kiện của địa phương trong việc phát triển nhà ở xã hội tại thời điểm triển khai lập quy hoạch.
b) Định hướng quy hoạch sử dụng đất
- Bảng dự kiến cơ cấu quỹ đất xây dựng theo phương án chọn.
- Giải pháp phân bố quỹ đất theo chức năng và cơ cấu tổ chức không gian: nhóm nhà ở, các loại công trình công cộng, dịch vụ thương mại, văn hóa – thể dục thể thao, cây xanh, … Đảm bảo tuân thủ Bảng 2.4, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD.
- Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật đối với từng lô đất: diện tích, quy mô dân số, quy mô công trình, quy định về hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa, mật độ xây dựng tối đa tuân thủ theo quy hoạch phân khu được duyệt. Ngoài ra đồ án quy hoạch chi tiết cần phải làm rõ chỉ tiêu tầng hầm của từng công trình.
- Các yêu cầu về kiến trúc, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, vệ sinh môi trường, quản lý xây dựng đối với từng loại công trình kiến trúc hoặc lô đất.
- Phân kỳ đầu tư, xác định danh mục các dự án ưu tiên đầu tư.
c) Thiết kế đô thị
- Xác định các công trình điểm nhấn trong khu vực quy hoạch theo các hướng tầm nhìn.
- Xác định chiều cao xây dựng công trình.
- Xác định khoảng lùi công trình trên từng đường phố, nút giao thông.
- Xác định hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc.
- Hệ thống cây xanh mặt nước và quảng trường.
- Xác định các khu vực xây dựng công trình ngầm (các công trình công cộng ngầm, các công trình hỗn hợp và nhà ở có xây dựng tầng hầm…)
6. Hạ tầng kỹ thuật
a) Chuẩn bị kỹ thuật
- Điều tra, khảo sát và phân tích, đánh giá hiện trạng đất xây dựng, thoát nước trong khu vực.
- Cần đảm bảo tuân thủ theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chung được phê duyệt, đồng thời cần tính đến việc thoát nước cho các khu vực xung quanh.
- Lựa chọn và xác định cao độ xây dựng phù hợp với quy hoạch cấp trên.
- Các giải pháp chuẩn bị kỹ thuật: Ta luy, tường chắn, ổn định công trình, phòng chống ngập úng cục bộ.
- Đề xuất giải pháp đối với công trình phục vụ nông nghiệp:
+ Nghiên cứu xác định tuyến kênh rạch tiêu thoát nước chính;
+ Xác định vị trí dự kiến đấu nối vào công trình thuỷ lợi, các kênh mương cần san lấp, và kênh rạch cần đầu tư nạo vét, mở rộng để đảm bảo tiêu thoát nước.
- Thiết kế san nền, tính khối lượng đào đắp, cao độ xây dựng của các lô đất, các nút giao nhau. Tính toán mạng lưới thoát nước mưa, quy mô và các yêu cầu kỹ thuật đối với các công trình: Kè, tường chắn, ta luy, giếng thu, giếng thăm.
- Lập bảng tính khối lượng các hạng mục san nền, thoát nước và các công tác chuẩn bị kỹ thuật khác.
- Cập nhật thông tin, tài liệu về hướng tuyến đường sắt, đường cao tốc Trung Lương - Hồ Chí Minh, xác định các vị trí giao nhau của dự án làm cơ sở đề xuất phương án kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.
- Xác lập mạng lưới giao thông đối ngoại, giao thông đối nội, giao thông tĩnh.
- Các giải pháp thiết kế mới hoặc cải tạo mạng lưới và các công trình giao thông, tính toán các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật của mạng lưới, các tuyến và các công trình giao thông.
- Xác định chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ các tuyến đường phố, vị trí, quy mô và các yêu cầu kỹ thuật đối với các công trình giao thông: Bến, bãi đỗ xe, trạm đỗ xe công cộng, nút giao nhau, hầm cho người đi bộ, cầu vượt cho người đi bộ, quảng trường, chỗ quay đầu xe và đề xuất giải pháp kết cấu của các loại đường.
- Các công trình giao thông và công trình công cộng cần xem xét đến đối tượng là người khuyết tật.
c) Cấp điện
- Xác định tiêu chuẩn và nhu cầu sử dụng điện.
- Thiết kế mới hoặc cải tạo mạng lưới cấp điện hiện trạng (nguồn điện, lưới điện cao áp, trung áp, hạ áp).
- Xác định chỉ tiêu chiếu sáng.
- Tính toán nhu cầu sử dụng điện chiếu sáng.
- Đề xuất các giải pháp thiết kế chiếu sáng về nguồn cấp, lưới điện... cho các công trình giao thông; các công trình công cộng,...
- Nghiên cứu bố trí các hạng mục công trình, hành lang cách ly phù hợp với quy định;
- Thiết kế quy hoạch điện cần đảm bảo an toàn điện theo quy định tại Nghị định số 14/2014/NĐ-CP ngày 26/02/2014 và Nghị định số 51/2020/NĐ-CP ngày 21/4/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 14/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật điện lực về an toàn điện.
- Khi triển khai các thủ tục đầu tư xây dựng, liên quan tới hành lang bảo vệ tuyến điện thì Chủ đầu tư có trách nhiệm lấy ý kiến thống nhất của cơ quan quản lý tuyến điện cao áp.
- Xác định tiêu chuẩn và nhu cầu cấp nước.
- Xác định mạng lưới cấp nước.
- Các giải pháp cấp nước.
- Thiết kế mạng lưới đường ống cấp nước đến các công trình. Các công trình cấp nước trên mạng lưới đường ống như: Trạm bơm tăng áp (nếu có), hố van, bể chứa nước sạch, họng cứu hỏa…
- Tính toán thủy lực hệ thống mạng lưới đường ống cấp nước.
- Xác định quy mô các công trình cấp nước.
đ) Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường
- Điều tra, khảo sát và phân tích, đánh giá hiện trạng thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường.
- Xác định tiêu chuẩn và khối lượng nước thải, chất thải rắn.
- Thiết kế mạng lưới thoát nước thải, xác định quy mô và các yêu cầu kỹ thuật đối với các công trình thoát nước thải.
- Chọn hình thức thu gom, xác định quy mô điểm tập kết và xử lý chất thải rắn, nghĩa trang, nhà tang lễ.
- Xác định chỉ tiêu về thông tin liên lạc.
- Tính toán nhu cầu sử dụng thông tin liên lạc..
- Đề xuất các giải pháp thiết kế, bố trí mạng lưới thông tin liên lạc..
g) Đề xuất các giải pháp bảo vệ môi trường
- Dự báo tác động và diễn biến môi trường của việc quy hoạch:
+ Đánh giá môi trường khi thực hiện dự án quy hoạch, ước tính những tác động tích cực, tiêu cực đến môi trường của khu vực quy hoạch;
+ Xác định mức độ của tác động môi trường đến tài nguyên thiên nhiên, hệ sinh thái, chất lượng môi trường sống, môi trường xã hội, sức khoẻ cộng đồng tại khu vực quy hoạch và các khu vực lân cận.
- Đề xuất các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu tác động đến môi trường: Đề xuất các giải pháp kỹ thuật để kiểm soát ô nhiễm, phòng tránh, giảm nhẹ thiên tai hay ứng phó sự cố môi trường có thể xảy ra trong thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng.
Căn cứ nội dung phê duyệt của Quyết định này, chủ đầu tư lập quy hoạch phối hợp với đơn vị tư vấn lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú, tại xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, đảm bảo phù hợp với nhiệm vụ quy hoạch được duyệt, quy hoạch phân khu, các quy hoạch khác có liên quan và tuân thủ đúng các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy định của pháp luật hiện hành.
Sở Xây dựng Chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin, số liệu và toàn bộ kết quả thẩm định, đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời, phối hợp với các cơ quan có liên quan tổ chức thẩm định đồ án đúng trình tự, thủ tục, đảm bảo phù hợp quy hoạch được duyệt và theo quy định pháp luật hiện hành./.