Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Thương mại Đức Trung – Thuận Đạo, thị trấn Bến Lức, huyện Bến Lức, tỉnh Long An với nội dung như sau:

* Địa điểm quy hoạch xây dựng: Thị trấn Bến Lức, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

* Quy mô diện tích: 26.101,7 m².

* Chủ đầu tư: Công ty TNHH Bất động sản Đức Trung – Thuận Đạo.

* Đơn vị tư vấn: Công ty Cồ phần Kiến trúc IAM.

I. Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch

1. Lý do

Khu nhà ở thương mại Đức Trung - Thuận Đạo được Ủy ban Nhân dân tỉnh Long An chấp thuận chủ trương đầu tư bằng Quyết định số: 829/QĐ-UBND ngày 26/01/2022 với quy mô khoảng 2,7 ha

Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Thương mại Đức Trung – Thuận Đạo, thị trấn Bến Lức là rất cần thiết và phù hợp với điều kiện đang phát triển về kinh tế xã hội, hạ tầng cơ sở chỉnh trang thị trấn Bến Lức, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân.

2. Mục tiêu và yêu cầu phát triển đối với khu vực quy hoạch

Xác định quy mô, tính chất các khu chức năng phù hợp với tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan; xây dựng hạ tầng kỹ thuật có sự kết nối đồng bộ toàn khu vực.

Lập mặt bằng sử dụng đất, phân chia các lô đất phù hợp với chức năng trong khu vực quy hoạch.

Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, tầng cao xây dựng, hệ số sử dụng đất, đế xuất định hướng kiến trúc, các biện pháp bảo vệ cảnh quan, môi trường đô thị.

Đề xuất giải pháp xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phù hợp với điều kiện trong giai đoạn trước mắt và lâu dài.

Khai thác hiệu quả tổng thể của toàn dự án khu nhà ở phù hợp trong tổng thể quy hoạch phân khu của thị trấn Bến Lức

II. Các căn cứ lập quy hoạch

1. Các cơ sở pháp lý

- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;

- Luật Quy hoạch số: 21/2017/QH14 ngày 24/11/2017

- Luật số: 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 về sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch;

- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây quy định về hồ sơ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;

- Nghị định số 72/2019/NĐ-CP ngày 30/08/2019 của Chính Phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính Phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 24/01/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 của Bộ Xây dựng về ban hành QCVN: 01/2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng

- Quyết định số 3284/QĐ-UBND ngày 11/9/2015 của UBND tỉnh Long An về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị Bến Lức, tỉnh Long An đến năm 2030, tỷ lệ 1/5.000;

- Quyết định số: 10388/QĐ-UBND ngày 21/10/2021 của UBND tỉnh Long An về phê duyệt đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung đô thị Bến Lức tỷ lệ 1/5.000 đến năm 2030;

- Quyết định số 2743/QĐ-UBND ngày 10/8/2018 của UBND tỉnh Long An về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của huyện Bến Lức;

- Quyết định số 829/QĐ-UBND ngày 26/01/2022 của UBND tỉnh Long An về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư Công ty TNHH Bất động sản Đức Trung – Thuận Đạo là chủ đầu tư Khu nhà ở thương mại Đức Trung - Thuận Đạo tại thị trấn Bến Lức, huyện Bến Lức, tỉnh Long An;

- Biên bản họp số 3927/BB-UBND ngày 24/3/2022 của UBND huyện về thông qua nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Thương mại Đức Trung – Thuận Đạo, thị trấn Bến Lức, huyện Bến Lức, tỉnh Long An do Công ty TNHH Bất động sản Đức Trung – Thuận Đạo làm chủ đầu tư;

- Các quy chuẩn xây dựng, các tiêu chuẩn hiện hành và các quy định khác liên quan.

2. Các nguồn tài liệu, số liệu

- Tài liệu, số liệu hiện trạng về sử dụng đất, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực quy hoạch.

- Các số liệu về điều kiện tự nhiên như khí hậu, địa chất, thủy văn ... khu vực quy hoạch và lân cận.

- Số liệu về dân số, dân cư.

3. Các cơ sở bản đồ                                       

- Trích đo bản đồ địa chính do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp mới nhất.

- Bản đồ đo đạc địa hình khu vực quy hoạch tỷ lệ 1/500.

- Các bản đồ có liên quan khác như bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Bến Lức và các bản đồ quy hoạch chi tiết vùng lân cận,

III. Nội dung nghiên cứu quy hoạch

1. Ranh giới và phạm vi quy hoạch

Khu đất thực hiện quy hoạch diện tích 26.101,7m².Thuộc thị trấn Bến Lức, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Ranh giới khu đất được giới hạn cụ thể như sau:

- Phía Bắc giáp           :   Dân cư hiện hữu và đất nông nghiệp

- Phía Nam giáp        :   Dân cư hiện hữu và đất nông nghiệp.

- Phía Đông giáp       :   Lộ Bờ Dừa.

- Phía Tây giáp          :   Đường Nguyễn Văn Tuôi.

2. Tính chất của khu quy hoạch:

- Tính chất của khu quy hoạch là khu nhà ở mới.

- Dân số: 680 người

3. Phân khu chức năng: Khu nhà ở thương mại Đức Trung - Thuận Đạo là Khu nhà ở thương mại thấp tầng mới, được thiết kế bao gồm các chức năng như sau:

- Đất ở liên kế:

+ Đất ở liên kế - townhouse;

+ Đất ở hỗn hợp – shophouse.

- Đất xây dựng công trình dịch vụ:

+ Đất dịch vụ thương mại hỗn hợp;

- Đất cây xanh công cộng – vườn hoa nhóm nhà;

- Đất hạ tầng kỹ thuật (trạm xử lý nước thải)

- Đất giao thông.

4. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu, các yêu cầu về không gian kiến trúc và các yêu cầu khác (theo QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng).

a) Chỉ tiêu sử dụng đất:

- Đất đơn vị ở: 28-45m²/người.

- Đất công viên cây xanh công cộng nhóm ở ≥1m²/người.

- Đất khu thương mại ≥ 2.000m².

b) Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

- Chỉ tiêu cấp nước

+ Nước sinh hoạt                                  : ≥150 lít/người-ngđ;

+ Nước công trình công cộng và dịch vụ: ≥2 lít/m2 sàn-ngđ;

+ Công trình thương mại dịch vụ           : ≥2 lít/m2 sàn-ngđ;

+ Nước tưới vườn hoa, công viên          : ≥3 lít/m2-ngđ;

+ Nước rửa đường                                : ≥0,5 lít/m2-ngđ;

+ Nước dự trữ chữa cháy                       : q=10 lít/s cho số đám cháy xảy ra đồng thời là: 1 đám cháy;

Tỷ lệ dân số được cấp nước                   : 100%.

- Chỉ tiêu cấp nước

+ Thu gom nước thải sinh hoạt phải đạt : ³100% tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt.

+ Nước thải được xử lý                         : phải đạt giới hạn A.

- Chỉ tiêu cấp điện

+ Công trình nhà ở                                : ≥3 kW/hộ;

+ Công trình công cộng                         : ≥20 W/m² sàn;

+ Công trình thương mại dịch vụ           : ≥30 W/m² sàn;

+ Công trình hạ tầng kỹ thuật                : ≥45 W/m² sàn;

+ Công trình giao thông                        : ≥1 kW/m²;

+ Công viên cây xanh                           : ≥0,5 kW/m².

- Chỉ tiêu thông tin liên lạc

+ Công trình nhà ở                                : ≥1TB/căn;

+ Công trình thương mại dịch vụ           : ≥30TB/ha sàn;

+ Công trình hạ tầng kỹ thuật                : ≥10TB/ha sàn;

+ Công trình giao thông                        : ≥5TB/ha;

+ Công trình công viên cây xanh           : ≥10TB/ha.

5. Các yêu cầu nghiên cứu

a. Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên và hiện trạng về kinh tế - xã hội; dân số; lao động; sử dụng đất đai; hiện trạng về xây dựng; cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường.

b. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:

- Xác định ranh giới từng khu đất và lô đất theo tính chất, chức năng sử dụng trên cơ sở chỉ tiêu sử dụng đất theo yêu cầu của đồ án.

- Xác định các khu chức năng trong khu quy hoạch:

+ Khu xây dựng nhà ở gồm nhà ở liên kế - townhouse, nhà ở hỗn hợp – shophouse;

+ Khu xây dựng công trình công cộng, dịch vụ: công trình thương mại dịch vụ hỗn hợp;

+ Khu công viên cây xanh công cộng – vườn hoa nhóm nhà;

+ Công trình giao thông gồm mặt đường, vỉa hè đảm bảo lưu thông thuận tiện và phù hợp với quy chuẩn xây dựng hiện hành.

6. Yêu cầu tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan, thiết kế đô thị

- Xác định được các công trình điểm nhấn trong không gian khu vực quy hoạch theo các hướng, tầm nhìn chính;

- Quy định các ngưỡng khống chế tối đa, tối thiểu và nguyên tắc mối tương quan về chiều cao các công trình lân cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực;

- Xác định các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi của công trình trên các trục đường chính;

- Quy định các nguyên tắc về hình khối, màu sắc, ánh sáng, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc phù hợp với khí hậu đặc thù của vị trí quy hoạch;

- Nghiên cứu tính kết nối của hệ thống cây xanh mặt nước, quảng trường của không gian công viên công cộng, không gian mở và cây xanh trong toàn khu;

- Nghiên cứu và xác định các nguyên tắc kết nối không gian của khu vực thiết kế với các không gian lân cận ngoài khu vực quy hoạch;

- Xây dựng quy định quản lý theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt để quản lý vận hành và xây dựng.

7. Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật

a. Chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng, thoát nước mưa:

- Lựa chọn và xác định cao độ khống chế tối thiểu làm cơ sở xác định cốt san nền căn cứ các tiêu chí sau:

+ Căn cứ vào dữ liệu nước triều của Sông Vàm Cỏ Đông;

+ Căn cứ vào đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Chỉnh trang KDC Nam Quốc lộ 1;

+ Căn cứ vào đồ án quy hoạch chung đô thị Bến Lức 1/5.000.

=> Vì vậy, lựa chọn H  ≥ 2,4 m (Hệ cao độ Hòn Dấu).

b) Giao thông:

- Nghiên cứu các hướng kết nối hệ thống giao thông với đường Nguyễn Văn Tuôi ở phía Đông và đường hẻm 1 (KP8-Lộ Bờ Dừa) phía Tây của Khu nhà ở;

- Trong phạm vi khu quy hoạch cần thực hiện đầy đủ các yêu cầu sau:

+ Bán kính đường cong nằm R ≥ 15,00 m;

+ Bán kính bó vỉa R ≥ 8,00 m;

+ Bố trí đầy đủ các biển báo, vạch sơn đảm bảo an toàn giao thông;

- Giao thông chính trong dự án đảm bảo lộ giới 12m: lòng đường 6m, vỉa hè 2x3m. Khoảng cách 2 đường từ 150m - 250m;

- Các đường khác (đường vào nhóm nhà ở, vào nhà) có lộ giới 12m: Lòng đường rộng 6m, vỉa hè rộng 2x3m. Khoảng cách 2 đường sẽ phụ thuộc vào nhu cầu đi lại của nhóm nhà, đảm vảo an toàn trong khu nhà ở. Đối với các đường cụt đảm bảo bán kính quay đầu xe theo quy chuẩn hiện hành.

- Đảm bảo các tiêu chuẩn về đường giao thông theo TCXDVN 104:2007, TCVN 4054:2005.

c) Cấp nước:

- Nguồn nước: Từ nhà máy cấp nước của Công ty Cổ phần cấp thoát nước Long An;

- Nhu cầu dùng nước trong khu quy hoạch bao gồm nhu cầu cấp nước sinh hoạt và phòng cháy chữa cháy;

d) Thoát nước thải và vệ sinh môi trường:

- Hệ thống thu gom nước thải được thiết kế mạng lưới riêng hoàn toàn với mạng lưới thoát nước thải mưa;

- Mạng lưới thoát nước thải sinh hoạt: được thiết kế đảm bảo thu gom được toàn bộ nước thải sinh hoạt của dự án về trạm xử lý đặt ở phía cuối hướng gió của khu quy hoạch;

- Nước thải phải xử lý đạt tiêu chuẩn cho phép trước khi xả ra nguồn tiếp nhận;

- Chất thải rắn của toàn khu dự án được thu gom hàng ngày và được vận chuyển vào khu vực tập trung chất thải của địa phương.

- Chỉ tiêu thoát nước thải:

+ Thu gom nước thải sinh hoạt phải đạt : ³80% tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt.

+ Nước thải được xử lý                         : phải đạt giới hạn A.

- Rác và vệ sinh môi trường:

+ Rác thải sẽ được Công ty xử lý thu gom rác thải đến thu gom hằng ngày tại các hộ dân và vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định, không để rác ứ đọng trong khu dân cư gây phát sinh mùi hôi, dịch bệnh;

+ Tiêu chuẩn rác thải: 1 kg/người/ngày.

e) Cấp điện, chiếu sáng:

- Nguồn cấp điện cho khu quy hoạch lấy từ từ trạm 110-2x63MVA Bến Lức

- Hệ thống lưới điện thực hiện ngầm hóa

- Chiếu sáng:

+ Chiếu sáng lưu thông: đảm bảo an toàn cho lưu thông và tầm nhìn.

+ Chiếu sáng bảo vệ: tính toán đủ ánh sáng bảo vệ về ban đêm, đảm bảo an ninh trật tự của toàn khu;

+ Ưu tiên dùng hệ thống chiếu sáng phải mang tính thẩm mỹ cao, làm tăng vẻ đẹp quy hoạch kiến trúc của tổng thể dự án khu dân cư mới;

+ Tiết kiệm điện năng tiêu thụ mà vẫn đảm bảo tiêu chuẩn chiếu sáng;

+ Tiết kiệm kinh phí đầu tư cũng như chi phí vận hành, bảo trì hệ thống;

+ Hệ thống điện chiếu sáng thực hiện ngầm hóa.

f) Thông tin liên lạc:

- Đảm bảo về nhu cầu thông tin liên lạc cho thuê bao điện thoại cố định và thông tin di động, mạng internet của toàn khu;

- Đảm bảo độ tin cậy của hệ thống thông tin liên lạc;

- Đảm bảo nguồn thông tin liên tục đáp ứng nhu cầu sử dụng và quản lý hiện đại, ứng dụng công nghệ cao. Hệ thống tin liên lạc tổ chức ngầm hóa.

- Nguồn cung cấp: nguồn cấp cho khu vực quy hoạch được lấy từ nguồn cấp của huyện Bến Lức.

g) Cây xanh:

- Nghiên cứu lựa chọn chủng loại cây xanh đường phố dọc theo các trục đường, trong khu công cộng đạt các chỉ tiêu: tạo bóng mát, đạt hiệu quả cảnh quan môi trường, không ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong tương lai;

- Lựa chọn, đề xuất cây xanh cảnh quan cho các lối đi bộ, các mảng trang trí tập trung cho công viên đa dạng về màu sắc tăng sự sinh động và phù hợp cho loại hình khu dân cư mới;

- Ưu tiên các loại cây ít gây sâu bọ độc hại;

- Khoảng cách trồng cây từ 10 – 15 m;

Đính kèm Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của UBND huyện: 4806_QĐ-KT-HT_11-05-2022_QĐ phe duyet nhiem vu QH Khu nha o TM Duc Trung_Thuan Dao-5.signed.pdf